MENU
Giờ làm việc: 08:00 - 17:30

Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2015

Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2015

Nhìn lại toàn cảnh thị trường BĐS 2015

1. Bất động sản dần phục hồi nhịp cung - cầu

“Thị trường BĐS đang phát triển ngày càng vững mạnh hơn” - đó là nhận định từ ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng). Ông Hà cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam luôn có sự kết nối chặt chẽ và tác động lẫn nhau với nhiều thị trường khác như tài chính, đầu tư… Do vậy, một khi nền kinh tế vĩ mô được giữ ổn định như thời gian qua, các thị trường này sẽ tiếp tục có sự phát triển tốt trong tương lai. Nhìn lại quá khứ, ông Hà nhận xét, thị trường thời điểm từ 2008-2013 luôn phát triển mất cân đối, nhiều giai đoạn không có giao dịch nhưng có lúc thì giao dịch quá “nóng”. Tuy nhiên, các Luật và quy định mới đây dành riêng cho thị trường BĐS đã có những quy định chặt chẽ hơn, nhưng cũng có những điều khoản mở rộng hơn cho doanh nghiệp. Chẳng hạn, Luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam là một đột biến lớn cho thị trường. “Năm 2016, thị trường BĐS sẽ tiếp đà hồi phục và phát triển mạnh mẽ hơn năm 2015”, ông Hà dự báo.

GSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường

Cùng chung nhận định trên, PGS.TS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, "hơi ấm” thị trường thực sự trở lại từ năm 2014, lúc đó người mua nhà đã không còn tâm lý chờ giá nhà giảm nữa. Do vậy, khách hàng bắt đầu mua nhà và đẩy thị trường ấm lên. Giao dịch nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội từ năm 2014 đến nay liên tục tăng và sẽ tăng tiếp trong tương lai, tín dụng BĐS hiện đạt 342 nghìn tỷ, các dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường tăng mạnh… đã góp phần kích thích sự phục hồi khá mạnh mẽ của thị trường.

Theo báo cáo hàng tháng của Bộ Xây dựng, giao dịch BĐS nhà ở trên thị trường khá ổn định khi hàng tháng đều đạt mức khoảng 1400 tới 1900 giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM. Tính đến tháng 11/2015, cả nước có gần 35.000 lượt giao dịch bất động sản được thực hiện. Với tốc độ giao dịch như thời gian qua, về cuối năm số lượt giao dịch bất động sản năm 2015 sẽ có khả năng đạt mức gấp hai lần so với năm 2014.

Giao dịch nhà ở tại HN và TP.HCM 11 tháng đầu năm 2015

Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Hà Nội 1550 1200 1500 1600 1650 1750 1800 1900 1600 1650 1550
TP.HCM 1450 1100 1400 1500 1600 1700 1750 1800 1550 1600 1600

Bảng số liệu trên đưa ra số lượng giao dịch thành công hàng tháng tại Hà Nội và TP.HCM. Nhìn vào số liệu trên bảng, có thể thấy sự quan tâm tới BĐS nhà ở của người tiêu dùng đang ở mức giải quyết chỗ ở cho những người có nhu cầu. Đây là lượng giao dịch thật, phục vụ nhu cầu an cư của người dân và chưa có nhiều dấu hiệu trở lại mạnh mẽ của nhà đâu tư hay giới đầu cơ. Thị trường hiện vẫn chưa thu hút được các luồng vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Quan hệ cung - cầu như vậy cho thấy, thị trường đang dần hồi phục nhịp giao dịch thực, chưa thể nói tới sức hút mạnh của thị trường BĐS và khả năng sốt giá trong một vài năm tới.

Năm 2015 chính thức kết thúc thời kỳ giảm giá của bất động sản. Thị trường đã khẳng định với cả người mua nhà và giới đầu tư là BĐS sẽ không thể giảm giá thêm được nữa. Nhận định vấn đề này, người mua đã chấm dứt tâm lý chờ đợi và bắt đầu giao dịch. Sức mua quay trở lại cộng thêm nhiều chính sách, thể chế nhằm ổn định, hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản đã phát huy tác dụng. Cùng với đó là lòng tin vào xu hướng phát triển tích cực của BĐS trong thời gian tới, nên nhiều nhà đầu tư đã quay lại với thị trường; cũng như khách hàng an tâm hơn trong giao dịch, mua bán BĐS khi được bảo đảm trên nhiều mặt.


2. Tín dụng BĐS đang song hành cùng doanh nghiệp và người mua

PGS.TS Đặng Hùng Võ khẳng định thị trường BĐS Việt Nam đang có chiều hướng tích cực với việc đón nhận nhiều dòng tiền đổ vào. Hiện nay, dòng tiền tín dụng đầu tư vào BĐS khá lớn, khoảng 360.000 tỷ đồng, chiếm 12% tổng dư nợ toàn hệ thống. Dòng tiền đầu tư từ kiều hối vào BĐS tại Việt Nam cũng khá cao, khoảng 3 tỷ USD. Cùng với đó là lượng tiền dân cư đầu tư vào BĐS là chưa thể tính được.

Tín dụng 9 tháng đầu năm 2015 tăng trưởng lên mức 10,23% so với cuối năm 2014, gấp gần hai lần so với mức tăng cùng kỳ 2014 (tăng 5,82%). Mặt bằng lãi suất cho vay trong tháng 9 duy trì ổn định so với tháng trước. Lãi suất cho vay các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thông thường ở mức 6,8- 9%/năm đối với ngắn hạn, 9,3 -11%/năm đối với trung và dài hạn. Thị trường cổ phiếu – trái phiếu hình thành xu hướng hồi phục vào cuối tháng 8, VN-Index giao động trong biên độ hẹp, trạng thái tích lũy trong suốt tháng 9.

Theo số liệu về tín dụng BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 ở Bảng trên, có thể thấy tín dụng BĐS đã tăng trưởng khá tích cực, trong đó tín dụng cho nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất tới 39,3%, sau đó là phát triển khu đô thị với 19,8% và các loại BĐS khác với 21,5%. Điều này cho thấy với lãi suất tín dụng thấp như hiện nay, cơ hội tiếp cận vốn cho phát triển thị trường BĐS là rất lạc quan. Trong năm 2016 tiếp theo, thị trường sẽ không thể xẩy ra tình trạng trầm lắng.

Thị trường BĐS vốn là thị trường có sức ì rất lớn, một xu hướng cũng phải diễn ra trong vài năm. Điều cần làm lúc này là làm gì để hút được vốn vào đầu tư BĐS ở nhiều dạng khác nhau, trong đó có vốn từ tiết kiệm của dân, vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nước, vốn từ người nước ngoài, v.v. Để hút được vốn, cần chứng minh được khả năng sinh lợi cao và an toàn khi đầu tư vào BĐS.

Trong tình hình hiện nay, thói quen của người Việt Nam vẫn ưu tiên cho thị trường BĐS khi so sánh quyết định đầu tư giữa BĐS, vàng, ngoại tệ, gửi ngân hàng, chứng khoán và trực tiếp sản xuất kinh doanh. Bên cạnh thói quen trong tư duy, BĐS vẫn là nơi đầu tư có nhiều ưu việt mặc dù khả năng sinh lợi từ nay chắc chắn không được cao như trước đây.


3. Chuyển biến tích cực ở phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá trung bình

Theo báo cáo mới nhất từ bộ Xây dựng, đến hết tháng 9, trong tổng số 30.000 tỷ đồng hỗ trợ đã có 20.000 tỷ đồng được ký hợp đồng với các ngân hàng, trong đó đã giải ngân 12.000 tỷ đồng. Còn lại 10.000 tỷ đồng, từ nay đến cuối năm sẽ được các đơn vị liên quan tiếp tục thực hiện hiệu quả. Từ những điều chỉnh chính sách, gần đây số lượng người được thụ hưởng gói tín dụng 30 nghìn tỷ tăng nhiều hơn, lượng cung nhà nhiều hơn và bảo đảm được chỗ ở cho nhiều người lao động thiếu chỗ ở.

Nói chung, mọi dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều sử dụng gói tín dụng 30 nghìn tỷ để tạo vốn đầu tư. Tiến độ giải ngân gói tín dụng này đã gặp nhiều khó khăn, nhưng đến 2015, mức tăng tiến độ giải ngân đã khá ổn định, hàng tháng có thể tăng khoảng từ 10% tới 20% so với tháng trước.

Nhìn vào các biểu đồ này có thể thấy cam kết và tiến độ giải ngân đối với hộ gia đình, cá nhân đã có những cải thiện rất đáng kể. Tổng lại, đã cam kết cho vay được gần 22 nghìn tỷ và đã giải ngân được trên 13 nghìn tỷ. Nếu tiếp tục đẩy nhanh tiến độ, phân khúc nhà ở giá rẻ có thể sử dụng hết gói tín dụng ưu đãi này trong năm 2016 hoặc kéo hạn thêm 1 năm nữa.

Tuy nhiên, một thực tế là người nghèo ở đô thị vẫn chưa thể tiếp cận được nhà ở cho thuê. Luật Nhà ở 2014 đã dựng được khung pháp lý khá tốt bằng cách tiếp cận quyền đối với cả bên thuê và cho thuê nhà ở. Nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ của người nghèo đô thị vẫn luôn cao. Vấn đề còn lại là cần có tín dụng dài hạn để có vốn đầu tư phát triển phân khúc cho thuê. Chúng ta vẫn cần một thời gian đáng kể để có chính sách phù hợp nhằm phát triển nguồn nhà ở cho thuê.

Nửa cuối năm 2015 thuộc về giao dịch nhà ở, căn hộ thuộc phân khúc nhà ở giá trung bình và trên trung bình, loại hàng hóa BĐS mà chỉ cần khoảng 2 năm trước tưởng như vẫn khó có thể có giao dịch. Nói đến cầu trong phân khúc này, cần thấy rằng quá trình đô thị hóa ở nước ta mới được 30% nhưng phải hoàn thành tới mức 70% trong một tương lai khá gần, và tiếp tục ở mức 80% hay 90% trong những năm tiếp theo. Quá trình này cũng là quá trình tăng dân số và lao động khá nhanh ở các đô thị. Điều này cho thấy triển vọng lớn của phân khúc giá trung bình và trên trung bình trong những năm tiếp theo.

Nhà chung cư sẽ chiếm tới 80% nguồn nhà ở, nhưng hiện nay vấn đề lớn đang diễn ra là câu chuyện cải tạo các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng hoặc gần hết mà đến lúc phải quy hoạch lại. Khung pháp luật đã có nhưng thực thi còn rất nhiều vấn đề. Giải pháp căn cơ nhất để giải quyết là sử dụng đất chung cư có thời hạn đã bị bỏ rơi khi thông qua Luật Nhà ở. Trong khi đó, cư dân chung cư vẫn có suy nghĩ cải tạo hay xây lại nhà vẫn thuộc Nhà nước hoặc chủ đầu tư.


4. Đa dạng hóa vốn và hàng hóa trên thị trường

Một điểm quan trọng mà GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng đang ảnh hưởng không tốt đến thị trường là hiện thị trường BĐS vẫn phát triển theo hướng mất cân đối. Tức là, đa số doanh nghiệp trong ngành có xu hướng “chạy” theo phân khúc dự án nhà ở cao cấp, trong khi bỏ qua những phân khúc tầm trung hơn. Theo đó, trong giai đoạn 2016-2018, ước tính thị trường có nguồn cung đến gần 80.000 đơn vị nhà ở, thì phân khúc cao cấp đã chiếm trên 70%, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân đang khá lớn nhưng ít được doanh nghiệp quan tâm đầu tư. Hiện trên thị trường BĐS, số căn hộ cao cấp chiếm đến gần 1/3 tổng số căn mở bán mới, đạt kỷ lục về số lượng căn hộ cao cấp giao dịch trong vòng 3 năm qua. Tuy nhiên, tới nay, hầu hết những dự án mới mở bán trong năm nay, doanh nghiệp đều chưa bán hết sản phẩm. “Doanh nghiệp cần dùng nhiều thủ pháp để đa dạng hóa vốn và hàng hóa trên thị trường. Thị trường BĐS Việt Nam đang cần các thương hiệu lớn gắn với chữ tín cao. Đó là cơ hội và thách thức cho các nhà đầu tư BĐS trong nước”, ông Võ nhấn mạnh.

Về vấn đề đa dạng hóa nguồn vốn, GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết, bên cạnh huy động vốn trong nước, cần phải mở rộng thu hút nguồn vốn từ nước ngoài. Hiện tại, chính sách của chúng ta cho phép người nước ngoài sở hữu nhà để ở và kinh doanh nhưng lại không cho phép họ được thế chấp nhà để vay vốn tại ngân hàng quốc tế. Điều này sẽ làm hạn chế nguồn tài chính của BĐS.

Về đa dạng hóa sản phẩm, hiện tại các nhà đầu tư, phát triển BĐS đang ngày càng khai thác khái niệm môi trường sống, tăng tính chuyên nghiệp, BĐS ngày càng hướng về tiện ích dịch vụ thay vì chỉ bán căn hộ, tạo sắc thái cho khu đô thị gắn với tiện nghi.


5. Không có khả năng xuất hiện bong bóng BĐS trong 3 năm tới

Liên quan đến lo ngại về khả năng "bong bóng" BĐS có thể xuất hiện trở lại. GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, chúng ta đã lo quá xa về vấn đề này. Không có lý do gì phải lo tới bong bóng BĐS khi giá đang rất ổn định, nhà đầu tư nhỏ lẻ chưa quyết định bỏ vốn vào đầu tư. Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thị trường BĐS đã kết thúc giai đoạn tích tụ bong bóng và xì hơi bong bóng. Người tiêu dùng không còn chờ đợi giảm giá và quyết định mua theo nhu cầu sử dụng. Năm 2015, thị trường BĐS đã có nhiều biểu hiện tích cực thể hiện qua sự tăng trưởng về giao dịch và tín dụng BĐS cũng như tốc độ giảm hàng tồn kho ở tất cả các phân khúc.

Trong suốt năm 2015, lượng tồn kho BĐS được giảm hàng tháng từ khoảng 2% tới 5%, những tháng cuối năm có xu hướng giảm mạnh hơn. Điều này cho thấy kho BĐS tồn đọng sẽ được từng bước giải quyết trong quá trình ấm lên của thị trường. Cách thức thực hiện duy nhất đúng là chắp nối các thương vụ mua bán và sáp nhập doanh nghiệp, dự án. Đặc biệt, giao dịch nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội ở mức độ trung bình chứng tỏ thị trường BĐS mới chỉ thỏa mãn nhu cầu mua nhà ở của dân, chưa có tình trạng đầu cơ.

Về tín dụng, năm 2015, tổng dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS đạt mức khoảng 342 tỉ đồng, trong đó tỉ lệ cho phần nhà ở là 39%, tiếp đó, khu đô thị và các BĐS khác là 21%, khu công nghiệp 4%, đất đai 7%, văn phòng cho thuê 9%... “Tuy đây chưa phải mức tăng trưởng quá lớn nhưng có thể thấy đã có sự song hành trong tăng trưởng tín dụng và BĐS. Từ đầu năm đến nay mức giảm hàng tồn kho BĐS vào khoảng từ 3 đến 5%/tháng, mức giảm này tuy còn chậm nhưng cũng là dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận của thị trường BĐS”, ông Võ cho biết.

Sự chuyển biến mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp trong các tháng cuối năm cho thấy yêu cầu của người mua nhà đã khác xưa. Người mua nhà ngày càng đòi hỏi cao hơn, không chỉ là nhu cầu về một căn nhà để ở mà còn là các điều kiện về an ninh, tiện ích… Điều này cũng cho thấy, thị trường BĐS đang ngày càng chuyên nghiệp hơn, đòi hỏi các nhà đầu tư phải tính toán tốt mới được hưởng lợi. Do đó, ông Võ khẳng định, trong vòng 3 – 4 năm tới, không thể có bong bóng BĐS được vì hiện đường giao dịch đang nằm ngang và dựa các yếu tố kinh tế vĩ mô nên không thể xảy ra bong bóng. Thị trường trong năm 2016 sẽ có sự tăng trưởng mạnh hơn.

Từ thực tế sự tăng trưởng khả quan gần đây, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản nước ta, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, sự phục hồi của thị trường BĐSlà tín hiệu tích cực với nền kinh tế. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng lưu ý: thị trường hiện tại khó có thể xảy ra bóng bóng, nhưng BĐS vốn diễn biến rất phức tạp nên không thể chủ quan. Chia sẻ quan điểm về thị trường, các chuyên gia đều cho rằng thị trường tài chính toàn cầu có đặc điểm tính bất định khá lớn, dễ bị tổn thương, hay bị sốc. USD tăng giá liên tục, Nhân dân tệ cũng phá giá liên tục, tuy nhiên BĐS toàn cầu đang phục hồi nhanh, khá vững chắc, không có kiểu quay lại bong bóng mà phục hồi tương đối đều.

Hơn nữa, khi thị trường tài chính bất ổn thì nơi trú ngụ vững chắc nhất cho nhà đầu tư là thị trường BĐS. Khảo sát cho thấy đầu tư vào BĐS tại nhiều nước ngày càng tăng, đây là xu thế chung. Đặc biệt, khi hiệp định TPP có hiệu lực, dự kiến dòng lao động từ nông thôn ra thành thị sẽ tăng, làn sóng đô thị hóa sẽ đến kéo theo nhu cầu về BĐS.

Qua thu thập số liệu, chạy mô hình và cho kết quả: đến 2018 nhu cầu về BĐS mới cân bằng với cung. Hiện tại cung vẫn cao hơn cầu. Nhưng từ sau năm 2018 cầu sẽ lớn hơn cung. Dự báo khoảng năm 2021 - 2023 mới có bong bóng BĐS. Đặc biệt dù có bong bóng thì bong bóng cũng không lớn, do thị trường minh bạch hơn, thông tin cân xứng hơn và Chính phủ quản lý chặt chẽ hơn./.


6. Câu chuyện người nước ngoài tham gia vào kinh doanh BĐS

Luật Nhà ở 2014 đã mở khung pháp luật để người nước ngoài có thể mua nhà ở và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Khung pháp luật đã có nhưng thực thi còn một số vấn đề mang tính thực tiễn cuộc sống. Thứ nhất là người nước ngoài chưa thực sự tin vào sự ổn định của hệ thống pháp luật Việt Nam, có thể đến một giai đoạn nhất định, độ mở hiện nay sẽ bị khép lại? Thứ hai, chính sách được mở ở Trung ương nhưng thủ tục vẫn quá phức tạp ở địa phương. Để thực hiện chính sách và mang lại hiệu quả thực sự, các cơ quan quản lý nhà nước và các nhà đầu tư trong nước cần đưa ra kế hoạch cụ thể để tạo thuận lợi nhất cho người nước ngoài dễ dàng mua và kinh doanh BĐS ở Việt Nam, và mang lại lợi ích thực sự cho họ.

Ông Jeff Foo, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Singapore, nhận xét rằng các chính sách mới của Chính phủ Việt Nam dành cho thị trường BĐS sẽ giúp thiết lập một thị trường cân bằng hơn, minh bạch và bền vững hơn trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư BĐS nước ngoài, họ vẫn cần nhiều thời gian để quan sát các cơ hội trên thị trường này trước khi quyết định “rót” vốn đầu tư vào đây. “Quan ngại của chúng tôi là khi dòng tiền của nhà đầu tư nước ngoài “đổ” vào thị trường như hiện nay liệu nhà nước có điều chỉnh chính sách gì hay không? Liệu sau 5 hay 10 năm sẽ thay đổi theo hướng nào? Các nhà đầu tư rất quan tâm vì họ rất khó dự báo được những yếu tố này khi muốn đầu tư vào Việt Nam”, ông Jeff Foo nói. Ngoài ra, một quan ngại khác theo một số nhà đầu tư nước ngoài, là việc các chính sách về nhà ở nói riêng, thị trường BĐS nói chung cần có cái nhìn dài hơi chứ không ngắn hạn, chính sách cần hết sức minh bạch và không thay đổi chóng vánh dựa trên tác động của môi trường kinh tế. Một khi thị trường BĐS Việt Nam bền vững sẽ hút lượng lớn nhà đầu tư nước ngoài tham gia.

Ông Jeff Foo nhấn mạnh: “Rất nhiều nhà đầu tư sẽ vào Việt Nam cùng phát triển sau khi Việt Nam tham gia các hiệp định kinh tế song phương và đa phương". Nếu không tạo điều kiện tốt cho người nước ngoài mua nhà thì người thiệt sẽ là các doanh nghiệp Việt”.

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Bài viết liên quan:

banner